De gezamenlijke woning is bij veel scheidingen het grootste financiële vraagstuk. Het huis vertegenwoordigt vaak het grootste vermogen en is tegelijkertijd emotioneel beladen. In dit artikel bespreken wij de verschillende opties voor de verdeling van uw woning bij scheiding en de juridische aspecten waar u rekening mee moet houden.
De juridische basis: gemeenschap van goederen of huwelijkse voorwaarden
Hoe uw woning wordt verdeeld, hangt in de eerste plaats af van uw huwelijksvermogensregime. Bent u getrouwd in gemeenschap van goederen (artikel 1:94 BW), dan is de woning gemeenschappelijk eigendom en hebben beide partners recht op de helft van de waarde. Sinds 1 januari 2018 geldt de beperkte gemeenschap van goederen: alleen bezittingen die tijdens het huwelijk zijn verkregen, vallen in de gemeenschap. Een woning die u vóór het huwelijk al bezat, blijft privévermogen, tenzij anders overeengekomen. Bij huwelijkse voorwaarden hangt de verdeling af van wat u heeft afgesproken in de voorwaarden.
Optie 1: De woning verkopen
De meest overzichtelijke optie is het verkopen van de gezamenlijke woning. De overwaarde (verkoopopbrengst minus hypotheekschuld en verkoopkosten) wordt verdeeld volgens de eigendomsverhouding. Als u beiden voor 50% eigenaar bent, krijgt u ieder de helft van de overwaarde. Bij onderwaarde geldt hetzelfde principe: beide partners zijn verantwoordelijk voor hun aandeel in de restschuld. Houd er rekening mee dat verkoop tijd kost en dat u in de tussentijd afspraken moet maken over wie in de woning blijft en wie de hypotheeklasten betaalt.
Optie 2: Eén partner neemt de woning over
Een van de partners kan ervoor kiezen om de ander uit te kopen. Dit houdt in dat de overnemende partner de ander compenseert voor diens aandeel in de overwaarde en de volledige hypotheek op eigen naam overneemt. De bank moet hiermee akkoord gaan: u moet aantonen dat u de hypotheeklasten alleen kunt dragen. Daarnaast moet de notaris de overdracht vastleggen en de andere partner ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek. De kosten hiervoor (notaris, taxatie, eventuele oversluiting) komen doorgaans voor rekening van de overnemende partner.
Optie 3: Voorlopig samen aanhouden
Soms kiezen ex-partners ervoor om de woning voorlopig niet te verdelen, bijvoorbeeld omdat de woningmarkt ongunstig is of vanwege de kinderen. Dit kan maximaal 3 jaar na de scheiding, waarna de woning alsnog verdeeld moet worden. Het is van groot belang om duidelijke afspraken te maken over wie in de woning woont, wie de hypotheek betaalt en hoe de kosten van onderhoud worden verdeeld. Leg deze afspraken vast in een schriftelijke overeenkomst, bij voorkeur opgesteld door een advocaat.
De hypotheek bij scheiding
Bij scheiding moet u niet alleen de woning verdelen, maar ook de hypotheek afhandelen. Zolang u beiden op de hypotheekakte staat, bent u allebei hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige schuld, ook als maar één partner in de woning woont. Het is daarom essentieel om de hypotheek zo snel mogelijk op één naam te zetten of af te lossen bij verkoop. Neem contact op met uw hypotheekverstrekker om de mogelijkheden te bespreken. Vergeet ook niet dat de hypotheekrenteaftrek kan veranderen na scheiding: alleen de partner die in de woning woont en de rente betaalt, kan de aftrek claimen.
Overwaarde en de bijleenregeling
Als u de woning verkoopt en overwaarde ontvangt, krijgt u te maken met de bijleenregeling. Dit houdt in dat als u later een nieuwe woning koopt, u de overwaarde moet investeren in de nieuwe woning om volledige hypotheekrenteaftrek te behouden. Investeert u de overwaarde niet, dan verliest u een deel van de aftrek. Dit kan aanzienlijke fiscale gevolgen hebben, dus laat u hierover goed voorlichten door een fiscaal adviseur.
Advies van een gespecialiseerd advocaat
De verdeling van de woning bij scheiding is complex en heeft grote financiële gevolgen. Het is sterk aan te raden om u te laten bijstaan door een gespecialiseerd familierecht advocaat die u kan adviseren over de beste strategie, onderhandelen met uw ex-partner en ervoor zorgen dat uw belangen worden beschermd. Bij Advocaat bij Scheiden hebben wij ruime ervaring met woningverdeling bij scheiding en helpen wij u graag met deskundig advies.